Plus-value immobilière sur la vente d’une résidence secondaire à Roujan (Occitanie, Hérault) : comprendre la fiscalité pour vendre sereinement
À Roujan, au cœur de l’Occitanie dans l’Hérault, de nombreuses maisons ont une histoire.
Maison de famille transmise de génération en génération, résidence de vacances où l’on a passé des étés entiers, pied-à-terre conservé pour les week-ends ou les vendanges…
Lorsque vient le moment de vendre une résidence secondaire, une question revient toujours :
👉 Quelle sera la fiscalité sur la plus-value immobilière ?
Avant de signer chez le notaire, il est essentiel de comprendre comment se calcule la plus-value, quels sont les impôts à prévoir, mais aussi les leviers possibles pour réduire la facture fiscale. En tant que Conseillère en immobilier Capifrance à Roujan, je vous accompagne justement pour vendre en toute sérénité, sans mauvaise surprise.
La plus-value immobilière : une notion clé lors de la vente
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien immobilier.
Concrètement, il s’agit de la différence entre :
le prix de vente,
et le prix d’acquisition, augmenté de certains frais et travaux admis par l’administration fiscale.
Lorsque le bien vendu est une résidence principale, la règle est simple : la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
En revanche, pour une résidence secondaire, comme c’est souvent le cas à Roujan, la plus-value est en principe imposable. C’est là que la fiscalité devient un élément central de votre projet de vente.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire aux yeux du fisc ?
Pour l’administration fiscale, une résidence secondaire est un logement qui n’est pas occupé à titre de résidence habituelle et effective.
Il peut s’agir :
d’une maison de vacances,
d’un logement occupé occasionnellement,
d’un bien conservé pour la famille ou loué ponctuellement.
À Roujan, beaucoup de propriétaires possèdent une maison de village ou une maison avec jardin utilisée seulement quelques mois par an. Ces biens entrent pleinement dans la catégorie des résidences secondaires, et sont donc concernés par la fiscalité sur la plus-value.
Quelle fiscalité sur la plus-value d’une résidence secondaire à Roujan ?
Les taux d’imposition applicables
La plus-value immobilière est soumise à un taux global de 36,2 %, composé de :
19 % d’impôt sur le revenu,
17,2 % de prélèvements sociaux.
Dans certains cas, une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value nette dépasse certains seuils. Cette surtaxe concerne principalement les plus-values élevées.
👉 Ce taux peut sembler important, mais il ne s’applique qu’après abattements, ce qui change souvent considérablement le montant final.
Les abattements pour durée de détention : le temps joue en votre faveur
Le législateur a prévu un mécanisme d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
Autrement dit : plus vous avez conservé votre maison longtemps, moins vous payez d’impôt.
Abattement pour l’impôt sur le revenu
Aucun abattement pendant les 5 premières années
Puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
4 % la 22ᵉ année
👉 Résultat : exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
Abattement pour les prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux bénéficient également d’abattements, mais plus étalés dans le temps :
exonération totale après 30 ans de détention.
À Roujan, il n’est pas rare que des biens soient détenus depuis 20, 25 ou même 30 ans. Dans ces situations, la fiscalité peut être fortement réduite, voire quasi inexistante.
Comment se calcule concrètement la plus-value immobilière ?
Le calcul suit plusieurs étapes précises.
1. Le prix d’acquisition majoré
On part du prix d’achat, auquel on ajoute :
les frais de notaire et droits d’enregistrement,
les commissions d’agence payées à l’achat,
les travaux éligibles (agrandissement, amélioration, reconstruction).
Les travaux doivent être justifiés par des factures et réalisés par des professionnels.
2. Le prix de vente
Il s’agit du prix figurant dans l’acte notarié, net des frais supportés par le vendeur.
3. La plus-value brute
Prix de vente – prix d’acquisition majoré = plus-value brute.
4. Application des abattements
Les abattements liés à la durée de détention sont appliqués pour déterminer la plus-value imposable.
👉 Le calcul final est effectué par le notaire, mais une simulation en amont est vivement conseillée.
Exemple concret : une maison secondaire à Roujan
Prenons un cas fréquent à Roujan.
Un propriétaire achète une maison de village en 2005 pour 200 000 €.
Il engage 40 000 € de travaux éligibles et règle 12 000 € de frais d’acquisition.
En 2026, il revend le bien 350 000 €.
Prix d’acquisition majoré : 252 000 €
Plus-value brute : 98 000 €
Après 21 ans de détention, l’abattement sur l’impôt sur le revenu est quasiment total.
Il reste essentiellement les prélèvements sociaux à régler, après abattements.
👉 Sans accompagnement, ce calcul peut sembler complexe. Avec une simulation personnalisée, il devient beaucoup plus lisible.
Exonérations possibles sur la plus-value d’une résidence secondaire
La fiscalité n’est pas toujours figée. Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle.
Le remploi pour l’achat d’une résidence principale
Si vous vendez votre résidence secondaire et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l’achat de votre résidence principale, une exonération d’impôt sur le revenu peut s’appliquer, sous conditions strictes.
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui souhaitent :
vendre une maison secondaire à Roujan,
pour acheter leur résidence principale dans la région ou ailleurs.
Autres situations d’exonération
Retraités ou personnes en situation d’invalidité sous conditions de ressources
Vente d’un bien inférieur à 15 000 €
Situations personnelles particulières examinées au cas par cas
Chaque dossier mérite une analyse personnalisée.
Résidences secondaires louées : attention aux spécificités
Certaines résidences secondaires à Roujan sont louées, notamment en location meublée (LMNP).
Dans ce cas :
les revenus ont pu être amortis fiscalement,
mais certains amortissements peuvent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value lors de la revente.
Depuis les évolutions fiscales récentes, cette question doit être vérifiée avec attention, en lien avec le notaire ou l’expert-comptable.
Pourquoi anticiper la vente de votre résidence secondaire à Roujan ?
Vendre un bien immobilier ne se résume pas à fixer un prix.
À Roujan, le marché, la fiscalité et votre situation personnelle doivent être alignés.
Anticiper permet de :
choisir le bon moment pour vendre,
optimiser la durée de détention,
réduire l’impact fiscal,
sécuriser la transaction.
L’accompagnement d’un conseiller immobilier local fait la différence
En tant que Conseillère en Immobilier Capifrance à Roujan, je vous accompagne bien au-delà de la mise en vente :
estimation réaliste et argumentée,
analyse de la plus-value immobilière,
coordination avec le notaire,
stratégie de commercialisation adaptée au marché local,
accompagnement humain, du premier échange jusqu’à la signature.
Chaque maison, chaque histoire, chaque projet est unique.
Vous envisagez de vendre une résidence secondaire à Roujan ?
Si vous possédez une résidence secondaire à Roujan au cœur de l’Occitanie dans l’Hérault et que vous souhaitez connaître :
le montant estimatif de la plus-value,
les leviers d’optimisation fiscale,
la valeur réelle de votre bien sur le marché local,
📞 Contactez Emmanuelle GONZALEZ, Conseillère en Immobilier Capifrance à Roujan.
FAQ – Plus-value immobilière à Roujan
Au bout de combien de temps est-on exonéré de plus-value ?
Après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La plus-value est-elle déclarée par le vendeur ?
Non, elle est calculée et déclarée par le notaire lors de la vente.
Peut-on réduire la plus-value imposable ?
Oui, grâce aux frais d’acquisition, aux travaux éligibles et aux abattements liés à la durée de détention.
